– la surface habitable

    – la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB)

    – la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON)

Lors d’un projet de construction, vous avez pu rencontrer ces différentes notions sans pour autant savoir à quoi elles correspondent exactement.

Pour une même maison, ces trois surfaces seront différentes les unes des autres. Mais à quoi servent-elles et comment sont elles calculées?

LA SURFACE HABITABLE:

Il s’agit tout simplement de la surface intérieure d’une pièce, sans prendre en compte les murs extérieurs et les cloisons. Ainsi une pièce de 3.00mx4.00m fait 12.00m2 habitables. Il y a cependant certains élements qui ne forment pas de surfaces habitables.

Que dit la loi:  Elle est définie par l’article R111-2 du code de l’urbanisme :  » La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
 » Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre « .

LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB) article R112-2 du code de l’urbanisme :  

Il s’agit de la surface la plus grande, elle est constituée de l’emprise au sol du bâtiment et des étages. 

La surface hors œuvre brute (SHOB) des constructions est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau (y compris les mezzanines), des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons. Sont également inclus, les combles, les sous-sols aménageables ou non.

         -Ne sont pas compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d’ascenseur ou d’escalier, rampes d’accès).

LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE (SHON) article R112-2 du code de l’urbanisme:

Il s’agit cette fois d’une surface fiscale qui détermine des impôts, elle se calcule sur la base de la SHOB.

Il faut en effet déduire de la SHOB les éléments suivants:

• surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
• surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée
• surfaces affectées à l’usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles
• surfaces affectées à l’usage de cave en sous-sol dès lors qu’il n’y a pas d’ouverture sur l’extérieur autre que celles destinées à l’aération
• surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage)
• surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole

Une fois ces différents éléments enlevés, il reste à déduire une surface égale à 5 % de la surface hors œuvre affectée à l’habitation (déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux).